Compra venda i contracte d’arres

Home / Civil / Compra venda i contracte d’arres

Compra venda i contracte d’arres

In Civil

Sovint, una de les qüestions que es tracten amb més automatisme i confiança és la signatura d’un contracte d’arres per la compra de l’habitatge. Qualsevol model o, fins i tot, un descarregat d’Internet sembla servir. Sovint, també, tot funciona i acaba bé, però, sinó (i molts cops no tot acaba bé), venen els problemes i és aquí on veiem les mancances del nostre contracte. Document de reserva, contracte d’arres, compra venda.. què és cada un d’aquests documents i què ens cal que continguin per minimitzar el risc?

El tradicional “contracte d’arres” a l’hora de comprar un habitatge, en quatre idees, és aquell contracte pel que es formalitza la voluntat de comprar i vendre, es fixa l’objecte i el preu i, a la vegada, les dues parts s’obliguen a comparèixer davant de Notari per formalitzar l’escriptura pública de compra venda. En aquest context de confluència de voluntats, s’entrega una quantitat a compte del preu i sobre la que el seu import servirà per determinar les conseqüències en cas d’incompliment.

La primera conseqüència amb aquestes arres en cas d’incompliment és aquella regla tant coneguda que si el venedor no compleix amb el termini per formalitzar l’escriptura pública, perd la compra i la quantitat entregada a compte. Si, en canvi, és el venedor qui no compleix, haurà de tornar al comprador el doble de la quantitat.

Fins aquí les regles bàsiques, però com podem assegurar que el contracte no generi dubtes, no tingui forats, sigui aplicable al nostre favor i sense fissures?

Un dels errors més habituals és la signatura d’un contracte de reserva. L’Agència immobiliària que intervé en la compravenda, agafa una quantitat a compte per reservar el pis, no comercialitzar-lo, etc. Però cal tenir present que de produir-se aquest pagament i document, aquest és un contracte només entre el futur comprador i l’agència. El venedor no té cap obligació de respectar aquella reserva.

Més liat encara esdevé quan el tradicional contracte d’arres, en un ànim sense contemplacions de l’agència immobiliària per no perdre ni l’operació, ni la comissió que hi va lligada, el document es signa entre el comprador i l’agència. Es fa un contracte d’arres, l’agència es compromet a entregar la quantitat al venedor, però resulta que comprador i venedor no signen el mateix document. Aquest, sens dubte, és un altre cas greu en el que els nostres riscos augmenten. Tant si som els venedors (que no tenim lligat al comprador i l’operació), com si som els compradors (que no contractem directament amb el venedor).

El contracte d’arres, sens perjudici que el signi l’agència immobiliària com a testimoni o mediador, ha de ser entre les dues parts implicades: el comprador i el venedor. I és en aquest contracte on tot ha de quedar fixat: els domicilis de les parts; si les arres són confirmatòries o penitencials; com es faran les comunicacions entre les parts (especialment, la que ha d’informar del dia i hora de la signatura de l’escriptura de compra venda davant de Notari); més enllà de la descripció de l’habitatge i objecte de la compra venda, quins són els detalls del mateix, les seves càrregues i situació registral; o, fins i tot, quins seran els Jutjats competents en cas de conflicte.

Poden semblar qüestions menors o de fàcil solució, però, a títol d’exemple, analitzem algunes controvèrsies que passen més sovint dels que pugui semblar:

– La part venedora no contesta a les trucades o correus electrònics que li enviem amb el dia i hora de la signatura davant de Notari; o, al contrari, la part compradora no ens informa d’aquestes dades i s’acosta (o, fins i tot, ja ha vençut) el termini de venciment de les arres.

– Les clàusules que s’incorporen en els últims anys en aquests contractes que supediten l’operació a l’obtenció per part del comprador del préstec hipotecari que li cal per finançar la compra. Com i quan s’acredita si l’ha obtingut o no? Quina informació cal per saber què ha intentat obtenir-lo amb la mínima diligència? Com a venedor, he de suportar la inclusió d’aquesta clàusula?

– Els diners entregats a l’agència que ha mediat en l’operació són arres? Es perden o es retorna el doble d’un import que es va entregar amb un document inicial de reserva?

– Què passa amb els acords que, després de la signatura, s’han tancat amb total consens i conformitat, però, en una situació de bona fe i confiança mútua, finalment no han quedat reflectits per escrit?

– Quines són les conseqüències d’un supòsit en el que els diners no han arribat finalment al venedor perquè, per exemple, els ha cobrat directament l’intermediari de l’operació com a preu dels seus serveis?

I, com aquestes, tantes altres preguntes que evidencien la necessitat que, malgrat la facilitat a l’accés que tenim tots a documents model, cada cas és únic. Cada cas que, malgrat tot, necessita ser analitzat i disposar o bé d’un document complet i exhaustiu (que no és el que normalment hi ha descarregable a les webs gratuïtes) o bé d’un document fet a mida que contempli les particularitats de la situació.

Recommended Posts

Leave a Comment


*

contractesadvocat accident
Procuradores en Barcelona
Abogados Separaciones Divorcios en Madrid
Abogados Separaciones Divorcios en Sevilla
Abogados en Almería
Abogados separaciones divorcios en Jaén