Desnonament per falta de pagament
Qualsevol propietari que té un habitatge o local per llogar li queda un cert temor a l’hora de llogar-lo en relació a què passa si el llogater no paga. Judicialment existeix el procediment de desnonament per impagament de la renda i la rescissió del contracte. Al següent article procurarem donar quatre notes del procés i com enfocar-lo de la millor manera.
El contracte d’arrendament que obliga a les dues parts té una obligació principal que destaca per sobre les altres: el pagament de la renda. Normalment s’articula que es pagui de l’1 al 5 de cada mes i designant ja al mateix contracte la forma de pagament; perquè sigui clar i sense lloc a dubtes, un número de compte de l’arrendador. La designació d’un termini per pagar i d’un número de compte on fer-ho no deixa cap mena de dubte de si s’ha pagat o no; de si el llogater ha complert o no amb la seva obligació més essencial.
En cas que es produeixi l’impagament, el propietari pot reclamar des del primer mes que no percebi la renda. No obstant, ja des del primer moment és important assessorar-se per diversos motius. D’una banda, perquè la jurisprudència dels jutjats i tribunals ha tingut una certa condescendència amb l’impagament diferenciant les figures del “mer retràs” i l’impagament en sentit estricte. D’altra banda, perquè potser amb només un primer impagament (malgrat ser del tot legítim) esdevé desproporcionada l’acció judicial.
Amb tot, però, el propietari no té perquè suportar aquest primer impagament, davant del primer o, sense cap mena de dubte, del segon, convé fer un requeriment formal al llogater perquè es posi al dia de les seves obligacions. Una comunicació amb alguns continguts mínims (import pendent, termini per pagar abans d’iniciar accions judicials, recordatori del número de compte on pagar, etc.) enfocats, en tot cas, a que no hi hagi discussió sobre la possibilitat que s’ha ofert a l’arrendatari de regularitzar la seva situació.
En cas que l’impagament continuï, però, no quedarà altre remei que iniciar el procediment de desnonament per falta de pagament i, en aquest marc judicial que comença amb l’oportuna demanda, són diversos els escenaris que poden produir-se:
- El llogater pot pagar el deute principal i els mesos vençuts abans de judici. En aquest cas, el llogater evitarà el desnonament i es mantindrà el contracte a no ser que ja es tracti del segon cop que el propietari ha de recorre a la via judicial per cobrar o, tampoc el podrà evitar, si resulta que ha passat mes d’un mes des de la comunicació formal feta per via extrajudicial i la data d’interposició de la demanda.
- El llogater, malgrat el desenvolupament de l’acció judicial, etc. no paga. En aquest cas, el propietari disposarà del suport i la tutela del jutjat perquè en sentència es doni per finalitzat el contracte de lloguer, es determinin les rendes pendents i s’articuli tant el desnonament (fins i tot, si fos el cas, forçós) perquè el propietari recuperi l’habitatge, com les accions judicials de recerca de béns i embargaments per cobrar el deute pendent.
Amb tot, no cal dir que abans d’arribar a aquests extrems, el procés és dispositiu i permet a les parts arribar acords perquè el llogater pagui el deute (de cop o fraccionat), retorni les claus de l’habitatge o es fixin les condicions per reconduir o finalitzar la situació. Una situació òptima per ambdues parts tota vegada que, d’una banda, el propietari no anirà veient com van vencent els mesos i acumulant-se els impagaments;i, d’altra, el llogater pot procurar minimitzar els costos de procés judicial, interessos, etc. que més enllà de les rendes vençudes i impagades, també se li exigirà que se’n faci càrrec.
