Desahucio por falta de pago
Cualquier propietario que tiene una vivienda o local para alquilar le queda un cierto temor a la hora de alquilarlo en relación a que pasa si el inquilino no paga. Judicialmente existe el procedimiento de desahucio por impago de la renta y la rescisión del contrato. En el siguiente artículo procuraremos dar cuatro notas del proceso y cómo enfocarlo de la mejor manera. Leer más.
El contrato de arrendamiento que obliga a las dos partes tiene una obligación principal que destaca por sobre las demás: el pago de la renta. Normalmente se articula que se pague del 1 al 5 de cada mes y designando ya al mismo contrato la forma de pago; para que sea claro y sin lugar a dudas, un número de cuenta del arrendador. La designación de un plazo para pagar y de un número de cuenta donde hacerlo no deja lugar a dudas de si se ha pagado o no; de si el inquilino ha cumplido o no con su obligación más esencial.
En caso de que se produzca el impago, el propietario puede reclamar desde el primer mes que no perciba la renta. Sin embargo, ya desde el primer momento es importante asesorarse por varios motivos. Por un lado, porque la jurisprudencia de los juzgados y tribunales ha tenido una cierta condescendencia con el impago diferenciando las figuras del “mero retraso” y el impago en sentido estricto. Por otro, porque tal vez con sólo un primer impago (a pesar de ser del todo legítimo) acontece desproporcionada la acción judicial.
Con todo, pero, el propietario no tiene porque soportar este primer impago y, ante el primero o, sin ningún tipo de duda, del segundo, conviene hacer un requerimiento formal al inquilino porque se ponga al día de sus obligaciones. Una comunicación con algunos contenidos mínimos (importe pendiente, plazo para pagar antes de iniciar acciones judiciales, recordatorio del número de cuenta donde pagar, etc.) enfocados, en todo caso, a que no haya discusión sobre la posibilidad que se ha ofrecido al arrendatario de regularizar su situación
En caso de que el impago continúe, sin embargo, no quedará más remedio que iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago y, en este marco judicial que comienza con la oportuna demanda, son varios los escenarios que pueden producirse:
- El inquilino puede pagar la deuda principal y los meses vencidos antes de juicio. En este caso, el inquilino evitará el desahucio y se mantendrá el contrato a no ser que ya se trate de la segunda vez que el propietario debe recurrir a la vía judicial para cobrar o, tampoco lo podrá evitar, si resulta que ha pasado más de un mes desde la comunicación formal hecha por vía extrajudicial y la fecha de interposición de la demanda.
- El inquilino, a pesar del desarrollo de la acción judicial, etc. no paga. En este caso, el propietario dispondrá del apoyo y la tutela del juzgado para que en sentencia se dé por finalizado el contrato de alquiler, se determinen las rentas pendientes y articule tanto el desahucio (incluso, si fuera el caso, forzoso) para que el propietario recupere la vivienda, como las acciones judiciales de investigación de bienes y embargos para cobrar la deuda pendiente.
Con todo, no cabe decir que antes de llegar a estos extremos, el proceso es dispositivo y permite a las partes llegar a acuerdos para que el inquilino pague la deuda (de golpe o fraccionado), devuelva las llaves de la vivienda o se fijen las condiciones para reconducir o finalizar la situación. Una situación óptima para ambas partes toda vez que, por un lado, el propietario no irá viendo cómo van venciendo los meses y acumulándose los impagos; y, por otro, el inquilino puede procurar minimizar los costes de proceso judicial, intereses, etc. que más allá de las rentas vencidas e impagadas, también se le exigirá que se haga cargo.
