Recuperar los gastos de la hipoteca
Se van sucediendo diferentes sentencias de los Juzgados de Primera Instancia dando la razón a consumidores en aquellas reclamaciones que plantean recuperar los gastos de constitución de la hipoteca. Continua siendo con sentencias de todos los tipos, pero sí queda claro que está más en duda que nunca que aquello pagado por el comprador por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Notaria y Registro de la Propiedad en lo que se refiere al préstamo hipotecario (no en lo que se refiere a la compraventa) realmente lo hubiera de pagar. Incluso en este ámbito, ya hay sentencias que apuntan a los gastos de la tasación hipotecaria.
El problema de fondo que se plantea en estos casos es que hay un comprador que, efectivamente, recurre a la financiación de una entidad bancaria para comprar su inmueble. La garantía de esta financiación es la hipoteca: la garantía en el Registro de la Propiedad que aquel piso no se podrá vender, o embargar por un tercero, hasta que no esté pagado el préstamo hipotecario. En este marco el beneficio de estas garantías registrales es única y exclusivamente para el banco. Es decir, el banco deja un dinero; el consumidor se compromete a devolverlo; pero es el banco quién, para garantizarse la devolución, constituye una hipoteca que, para inscribirse en el registro, necesita hacerse ante Notario, pagar impuestos y pagar gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Es evidente que el comprador debe asumir la factura de la compraventa, el impuesto de la compraventa (sea IVA o sea Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y el coste de la inscripción del cambio de nombre en el registre. Pero porqué ha asumido hasta ahora los mismos gastos en relación a la hipoteca si la hipoteca es un beneficio y garantía del banco? Hasta ahora lo ha asumido porque, como apuntan las nuevas sentencias, el banco le ha impuesto en la escritura con una cláusula abusiva que en ningún caso ha sido debidamente informada o negociada.
De nuevo aquí, volvemos al mundo de las cláusulas abusivas: aquellas que el banco ha impuesto unilateralmente y que, además, lo son en único y exclusivo beneficio para él. Si se cumplen todos los requisitos que fija la jurisprudencia, estas cláusulas son nulas. Y, en este ámbito, supondrían la devolución del dinero pagado por estos conceptos.
Las Sentencias en el ámbito de la jurisdicción contenciosa-administrativa señalan lo previsto en la normativa fiscal: el impuesto lo paga quien recibe el dinero en préstamo; invirtiendo así la norma general. Pero más allá de estas sentencias desde la perspectiva fiscal, la vía civil a la que tienen que ir a los consumidores ha sido clara en materia de preferentes, swaps y cláusulas suelo. Y, ahora, con estas nuevas sentencias y jurisprudencia menor, todo apunta a que a los compradores tendrán derecho a recuperar a los importes pagados de más.
