Reclamación de los gastos de la comunidad de propietarios
En relación a las cuotas de la comunidad de propietarios hay una primera cuestión a tener en cuenta: si se produce una votación en la junta general de propietarios que aprueba un determinado gasto, todos los propietarios estarán obligados al pago. Si un propietario no está de acuerdo, podrá impugnar dicho acuerdo judicialmente, pero será el juzgado quien determinará si tiene razón o no; un pronunciamento que, sin duda alguna, será sin perjuicio del hecho que el gasto será exigible desde el momento de su aprobación.
En este contexto y sin entrar en el régimen y los contenidos de la impugnación de los acuerdos de la comunidad que podría ser objeto de otro artículo, en cuanto a las cuotas de la comunidad de propietarios no atendidas, no sólo se pueden reclamar judicialmente, sino que la Ley ha previsto un procedimiento específico para hacerlo: el procedimiento monitorio.
Decimos que hay un procedimiento específico para esta cuestión porqué, si bien es cierto que el procedimiento monitorio puede tener otras finalidades en el cobro de deudas, en materia de gastos de la comunidad de propietarios contempla previsiones específicas. Así pues, no solo se podrá reclamar al vecino moroso el importe de los gastos de la comunidad que no ha pagado, sino también los gastos de las reclamaciones iniciales, los intereses y las costas judiciales.
Esta facilidad aparente no está exenta de algunas particularidades especiales. Antes de recorrer a la vía judicial, la comunidad de propietarios tiene que preparar bien todos los pasos y documentos que harán falta para presentar la demanda. Por ejemplo, con la demanda hay que aportar la certificación del acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación, el documento acreditativo conforme se ha notificado la deuda al vecino que moroso, el documento que acredite la condición de presidente o administrador de la comunidad que formula la reclamación y, finalmente, también, los justificantes de los gastos que haya tenido el requerimiento previo al deudor (burofax de correos, requerimientos notariales, etc.).
Aceptada a trámite la demanda reclamando estos gastos, se notificará a la persona deudora, que dispondrá de 20 días para pagar o comparecer alegando lo que crea oportuno en un escrito de oposición si cree que no tiene que pagar. Una vez transcurrido este plazo, los escenarios son distintos. Si la persona deudora paga, se acordará el archivo de las actuaciones sin perjuicio de la liquidación de costas que pueda corresponder. Si la persona deudora ni paga, ni comparece para oponerse a la deuda, finalizará el procedimiento monitorio y se abrirá la vía de iniciar la ejecución para embargar al vecino deudor. Finalmente, si la persona se opone al pago que se le reclama, con el escrito con el que manifieste esta oposición, se derivará a las partes (comunidad de propietarios y vecino) a un juicio por la vía del procedimiento verbal o del procedimiento ordinario en función de la cuantía de la reclamación; en este procedimiento, juicio y sentencia es en lo que, finalmente, se resolverá la controversia entre la petición formulada por la comunidad y la oposición al respecto que formule el vecino.
Con todo, pero, es evidente que un propietario tiene que pagar los gastos de la comunidad que han sido aprobados. Y, en este sentido, si no existe un motivo sólido por el cual oponerse a esto, el vecino tendrá que cargar con todas las consecuencias legales de su impago. Pero, también, y en garantía de los derechos de todas las partes, si los acuerdos no se han adoptado como corresponde, los plazos y las notificaciones no se han respetado o, incluso, si existe algún caso de prescripción de la acción o de mala formulación de la demanda inicial (por ejemplo, por cuestiones de representación de la comunidad), puede producirse un pronunciamiento judicial adverso a la comunidad. Una razón más del por qué el asesoramiento en esta cuestión es necesario desde el inicio del impago y no sólo cuando se pretende reclamar.
