Recuperar les despeses de la hipoteca
Es van succeint diferents sentències dels Jutjats de Primera Instància donant la raó als consumidors en aquelles reclamacions que plantegen recuperar les despeses de constitució de la hipoteca. Continua sent amb sentències de tots els tipus, però sí que queda clar que està més en dubte que mai que allò pagat pel comprador per l’Impost d’Actes Jurídics Documentats, Notaria i Registre de la Propietat pel que fa al préstec hipotecari (no pel que fa a la compravenda) realment ho hagués de pagar. Fins i tot en aquest àmbit, ja hi ha sentències que apunten a les despeses de la taxació hipotecaria.
El problema de fons que es planteja en aquests casos és que hi ha un comprador que, efectivament, recorre al finançament d’una entitat bancària per comprar el seu immoble. La garantia d’aquest finançament és la hipoteca: la garantia al Registre de la Propietat que aquell pis no es podrà vendre, o embargar per un tercer, fins que no estigui pagat el préstec hipotecari. En aquest marc el benefici d’aquestes garanties registrals és única i exclusivament pel banc. És a dir, el banc deixa uns diners; el consumidor es compromet a tornar-los; però és el banc qui, per garantir-se el retorn, constitueix una hipoteca que, per inscriure al registre, necessita fer-se davant de Notari, pagar impostos i pagar costos d’inscripció al Registre de la Propietat.
És evident que el comprador ha d’assumir la factura de la compravenda, l’impost de la compravenda (sigui IVA o sigui Impost de Transmissions Patrimonials) i el cost de la inscripció del canvi de nom al registre. Però per què ha assumit fins ara les mateixes despeses en relació a la hipoteca si la hipoteca és un benefici i garantia pel banc? Fins ara ho ha assumit perquè, com apunten les noves sentències, el banc li ha imposat a l’escriptura amb una clàusula abusiva que en cap cas ha estat degudament informada o negociada.
De nou aquí, tornem al món de les clàusules abusives: aquelles que el banc ha imposat unilateralment i que, a més, ho són en únic i exclusiu benefici per ell. Si es compleixen tots els requisits que marca la jurisprudència, aquestes clàusules són nul·les. I, en aquest àmbit, suposarien la devolució dels diners pagats per aquests conceptes.
Les sentències a l’àmbit de la jurisdicció contenciosa-administrativa assenyalen el que preveu la normativa fiscal: l’impost el paga qui rep els diners en préstec; invertint així la norma general. Però més enllà d’aquestes sentències des de la perspectiva fiscal, la via civil a la que han d’anar els consumidors ha estat clara en matèria de preferents, swaps i clàusules sòl. I, ara, amb aquestes noves sentències i jurisprudència menor, tot apunta a que els compradors tindran dret a recuperar els imports pagats de més.
