Reclamaciones por defectos constructivos

Una de las problemáticas más habituales en viviendas, construcciones y comunidades de propietarios es la aparición de defectos constructivos por el paso de los años. No todos los defectos son reclamables, pero sí que, de acuerdo con las previsiones de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), los propietarios tienen garantizadas unas acciones contra arquitecto, aparejador, promotor y constructor en caso que aparezcan defectos constructivos a la vivienda o los supuestos que se denominan de ruina o “ruina funcional”.

Una primera acción al margen de la Ley de Ordenación de Edificación que no puede olvidarse es la acción por incumplimiento contractual. La compraventa de un piso se basa en la entrega de un dinero a cambio de una vivienda que se entiende que está en condiciones de habitabilidad y seguridad para sus ocupantes. Por lo tanto, el primer responsable en caso de que una vivienda o un parking no cumplan estas condiciones es el vendedor.

Pero, devolviendo a la materia que nos ocupa en este artículo, se establece también un régimen de responsabilidades legales que afecta a los principales agentes de un proceso constructivo. A grandes rasgos, las responsabilidades existentes, se pueden separar de la siguiente manera:

• el promotor es quien ha impulsado la obra y, por lo tanto, quien contrata los técnicos, obtiene las licencias, asume la contratación del seguro de la obra, etc.
• el arquitecto será responsable de asegurar que el proyecto que diseñó cumpla con las normativas existentes, no haya imperfecciones o errores en el proyecto, etc.;
• el aparejador será responsable del control de ejecución material de la obra y, por lo tanto, de hacer el adecuado seguimiento de la construcción;
• y, finalmente, el constructor será responsable de los daños en la ejecución de la obra, la falta de capacidad o la negligencia de los ejecutores de la obra.

Son responsabilidades todas de carácter legal, descritas aquí muy sucintamente y que, en todo caso, han tenido un desarrollo jurisprudencial muy importante y extenso que obliga a estudiar caso por caso la existencia o no de responsabilidad. Hay que tener presente que los mencionados agentes tienen responsabilidad solo dentro del ámbito de sus competencias y en el marco del proceso constructivo (así, si un defecto constructivo fuera consecuencia de un error de proyecto, el agente constructivo responsable del mismo sería el arquitecto superior autor del proyecto, pero no del resto de agentes, a excepción hecha del promotor, que siempre responde).

Finalmente, hay que tener en cuenta que los plazos para reclamar estos defectos constructivos son diferentes, tanto en cuanto a su duración, como en cuanto al momento en que se inicia su cómputo. Los plazos que marca la Ley de Ordenación de la Edificación sobre la responsabilidad civil de estos agentes son:

• 10 años para los defectos en elementos estructurales y que comprometen directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
• 3 años para los vicios constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente).
• 1 año para los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de finalización o acabados de la obra.

Dentro de estos plazos, los propietarios o las comunidades de propietarios si los defectos son de toda la construcción, podrán reclamar las acciones de daños y perjuicios que estimen oportunas para pedir que se los compense por las grietas, fisuras, inundaciones, pérdidas de funcionalidad y múltiples casuísticas que se producen en este ámbito. La reclamación de indemnización no solo puede ser económica, sino que, si se desea, puede solicitarse que implique la reparación a cargo de estos agentes de la construcción.

Con todo, un buen asesoramiento en la materia puede servir para, por un lado, identificar si los daños a la vivienda o comunidad de propietarios son de suficiente entidad como para iniciar estas acciones. Y, por otro lado, enfocar la reclamación de la manera más óptima para determinar las causas de los daños, a quien de los diferentes agentes le corresponde asumir la reclamación, etc.